16 Şubat 2011 Çarşamba

Nasıl Ev Satılır?

Bilirkişi maceralarımızın yanında yaşadığımız diğer tecrübeleri de paylaşalım. Son dönemde kayınpederimin bana devrettiği evi elden sattım, bu süreçte paylaşacağım tecrübelerim şöyle:

Fiyat Belirleme:
Evin satışı tahmin edebileceğiniz gibi doğrudan sizin istediğiniz fiyatla ilgili. Fiyatı ne kadar düşürürseniz o kadar çabuk satarsınız. Ancak elbette kimse evini bedavaya vermek istemez. Fiyat konusunda 3 farklı rakam belirleyin. En yükseği ilana yazacağınız, ikincisi pazarlıklar sonucu düşeceğiniz, üçüncüsü de ısrarlı pazarlıklar ya da hısım vb. evi satmak isteyeceğiniz insanlara sunacağınız fiyat. İlana kesinlikle "son fiyat", "pazarlıksız" gibi ibareler koymayın, çünkü bunlar hayal. Sizi arayan herkes az da olsa bu fiyattan düşmenizi bekleyecek, düşmediğiniz sürece de pazarlığa devam edecek.

İlan Verme:
Evin satışında en önemli ikinci konu ilan, satılık bir eviniz olduğunu duyurmanız gerekiyor.

  • Birinci çözüm emlakçı, bir emlakçı ile anlaşırsınız, anahtarı verirsiniz ve sonrasına karışmazsınız. Ancak bu durumda emlakçının müşteri portföyü ile sınırlı kalırsınız. Emlakçılar arası müşteri değişimi var ancak bu da sınırlı olur. Hele bir de anlaştığınız emlakçı işini iyi yapmıyorsa eviniz satılacak diye bekler durursunuz.
  • İkinci çözüm birden fazla emlakçı, kendi belirleyeceğiniz emlakçılara teker teker gider anlaşırsınız. Ancak hepsine birden anahtar vermek sıkıntı olacaktır. Hem kendi aralarında sorun olur hem de evinize giren çıkanı kontrol edemeyeceğinizden malınıza zarar gelme ihtimali var.
  • Üçüncü çözüm kendinizin satması, benim uyguladığım yöntem bu.
Bu yöntem için öncelikle evi gezdirecek birine ihtiyacınız var. Bu eğer satacağınız eve yakın oturuyorsanız kendiniz de olabilir, apartmanın kapıcısı da olabilir(kapıcıya bir komisyon ödemeniz gerekecektir), bir komşunuz ya da evde oturan kiracınız da olabilir. Bizim evde kiracımızı kullandık, ancak kiracının da çeşitli problemleri var: Müşterileriniz ile kiracının müsait zamanları uyuşmayabilir, kiracınız güvenlik vb. gerekçelerle her müşteriyi eve sokmak istemeyebilir ve daha önemlisi bizim de başımıza gelen; kiracınız eve gelen müşterilere evinizi kötüleyebilir.

Evi kendinizin satışı için en iyi yöntem internet ilanları, bunun için öncelikle evin çeşitli fotoğraflarını çekmelisiniz. Daha sonra bu fotoğrafları kullanarak internetteki çeşitli ilan sitelerine ilan verin(Örn. sahibinden.com , hurriyetemlak.com, milliyetemlak.com). İlanda mümkün olduğunca detay paylaşın, sık sık aranabilecek ve rahat cevaplayabileceğiniz bir telefon ekleyin. Ve beklemeye geçin...

Ev için uygun fiyat belirlediğinizi gelen telefon sayısından anlayabilirsiniz. Ayda iki-üç kişi arıyorsa bir problem var demektir. Bu durumda fiyatlarınızda yenilemeye ihtiyacınız var.

Bir de internet ilanlarının tarihi önemlidir, en fazla ayda bir ilan tarihinizi güncelleyin. Bu işlem kimi sitelerde ücretsiz, kimilerinde ise ücretlidir(sahibinden.com) ancak bu vereceğiniz cüz-i miktar satışınıza doğrudan etki edeceğinden önemli değildir.

Pazarlık:
Ev ile ilgilenenler sizi aramaya başladığında pazarlık konusuyla tanışacaksınız. Ev alım satımında biraz tecrübelilerse direk "son fiyat nedir" diye soracaklardır. Bu son fiyat ikinci fiyatınız da olabilir bunun biraz yukarısı da, ama kesinlikle üçüncü fiyatınız olmasın. Çünkü pazarlık bitmeyecek, devam edecektir. Ama ciddi bir düşüş olursa inandırıcılığınızı kaybedersiniz, bu nedenle o kişi için ancak küçük indirimler yapın.

Alış satıştan yabancı kişiler de önce ev hakkında bilgi isteyecek, sonra kendilerince pazarlığa girişecekler, "şu fiyat olur mu" vb. Bu sorulara kendi sınırlarınıza göre cevabınızı verirsiniz. Sizden ikinci bir fiyat aldıktan sonra kendi hayat hikayelerini anlatmaya başlayacaklar, kendilerince sizi ikna ederek daha düşük fiyat isteyecekler. Bunlara inandığınızı düşündürerek ikinci fiyatınıza inebilirsiniz, ve hatta üçüncü fiyatı düşünebilirsiniz. Ama bu adımları çabuk atmayın, inandırıcılığınızı kaybetmeyin.

Son olarak sizi emlakçılar da arayacaktır. Emlakçılara itiraz etmeyin, sonuçta önemli olan evin satılması. Onlar sizden direk iki fiyat isteyecek, birincisi orjinal fiyatınız ikincisi de sizin ikinci fiyatınız olsun. Daha sonra emlakçılar ile komisyon konusunu konuşun, son ana bırakmayın. Mesela "ben X lira isterim, komisyon alacaksan bu fiyata ekle" deyin. Bu arayan emlakçılardan bir kısmı ilan asmak isteyecektir, birine izin verin assın, sonuçta evin satılık olduğunun duyulmasında fayda var. Kimileri kendi web sayfasında ilan koyacağını vs. şeklinde kendini övecektir, ancak bunlara kanmayın, sonuçta bilinen internet siteleri daha güvenilir.

Satış:
Eğer bir müşteriniz ile anlaşabilirseniz ilk işiniz kapora almak olsun. Çünkü kaporasını vermeyen müşteri evi almış sayılmaz. Kaporayı yarın yatırcam derse de inanmayın, yarına kadar cayabilir. Kaporayı aldıktan sonra ilanlarınızı pasifleştirin, silmeyin. Satıştan sonra silersiniz.

Eğer işinizi emlakçı hallettiyse bir nebze rahatsınız. En azından yol yordamı o gösterecektir. Değilse de bu konuları sizin araştırmanız gerekecek, bu da satışı yapacağınız yere göre değişir. Ancak en önemli hususlar şöyle:

  • Noterden vekalet: Eğer ev sizin üzerinize değilse adınıza düzenlenmiş bir satış vekaletine ihtiyacınız var. Bu belge için her iki tarafın kimliği ve fotoğraflarına ihtiyaç var. Eğer tapu belgesinin fotokopisi varsa tüm alanlarının dolu ve doğru olduğundan emin olun.  Eğer tapu yoksa da genel ya da şehir bazlı vekalet alabilirsiniz.
  • Belediyeden borcu yoktur kağıdı: Evinizin bağlı olduğu belediyeye giderek "borcu yoktur" kağıdı denilen evin rayiç bedelini de gösteren kağıdı almanız gerekiyor. Bu kağıdı alırken adından da anlayacağınız üzere borcunuz da çıkabilir, bu nedenle hazırlıklı gidin. Bir de bu kağıdı vermek için sizden kimlik ya da vekalet bilgisi isteyebilirler.
  • Son olarak tapu kadastroya başvuru. Başvuru sırasında alıcı ve satıcının kimlikleri, fotoğrafları, belediye kağıdı, vekalet ve tapu başvuruda sunulacak. İşlemlerin detayıyla uğraşmak istemiyorsanız bir iş takipçisi tutabilir ve işlemleri onun yürütmesini isteyebilirsiniz, ancak güvenilir iş takipçisi bulmak da kolay değil.
  • Başvurunuzu sunduktan sonra (2-3 saat sonra) sizi devir işlemleri için çağıracaklar. Bu çağrıdan sonra önce harç bedelini yatırmanız gerekiyor. Bu evin rayiç bedelinin bir yüzdesi olarak hesaplanıyor, ve takriben 2-5 bin TL kadar tutuyor.
  • Devir sırasında size paranızı aldınız mı diye sorulacak. Burada "Evet" deyip, imzanızı attıktan sonra geri dönüşü yok. Bu nedenle paranızın emniyetinden ve kararınızdan emin olun.
Satış esnasında para transferi için de çeşitli yöntemler var:

  • Doğrudan satış esnasında nakit teslim: Satış bedeli nakit olarak ödenecek ve mebla yüksek olacak. Bu nedenle paranın güvenliğinden emin olmalısınız, paranızı tapuya gelmeden önce emniyetli bir yerde tek tek sayın. Güvenli bir ambalaja koyun ve satış esnasında teslim alın. Daha sonra bankaya gidene kadar dikkatli olun, ama kesinlikle dikkat çekecek tavırlar sergilemeyin.
  • Senet, çek vb. ile satış: Tarafların birbirlerine güveniyor olması lazım, belgelerin karşılığının çıkmama ihtimali var.
  • Banka sözleşmesi ile satış: Detaylarını bilmemekle birlikte paranın bankaya teslimi ve satıştan sonra teslimine dair bir sözleşmeye dayanıyor. E tabi bankaya da komisyon ödeniyor..
Şimdilik yazacaklarım bu kadar, hayırlı ve emniyetli satışlar...

1 yorum: